如何选择适合自己的厂房投资

在当前厂房类型日益多样化的情况下，投资者应该要有一定的选择。  厂房租赁
1、社区厂房
社区厂房多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，区内人口5至10万人，辐射力较强，居民潜在购买力较大。社区厂房的销售状况是反映出一个区域的投资前景和投资特点，故在投资社区厂房时可以采取“倒轧帐”方式入手。总体来说，社区厂房投资总额较低、风险较小、收入回报较为稳定，如果是位于大型成熟社区内的厂房则更具有长线投资价值。
社区的规模、合理的配套以及区域消费水平是此类物业投资的依据，三者兼备则具有可观的升值潜力。值得注意的是，由于目前社区大多坐落在新兴区域，形成气候需要一定的时间。为此，“耐心等待”和见机投资是必须的。
2、商业街厂房
　　一条著名的商业街厂房肯定是既“经典”又兴旺，优越的商业氛围、稳定的客流量决定此类厂房经营收益颇丰。投资此类厂房是值得的，但其租金或单位面积价格也是高不可攀的。如上海七浦路商业街、地铁商业街等，都形成了特色强、人气旺的优势，但往往也是千金难买一铺。
　　投资商业街厂房注意三点，一是各种外界因素的影响、二是“可视性”、二是街铺长度。
　　商业街可以是一条街，也可以由一条主街加多条副街组成，但距离不能过长，超过600米就可能使消费者产生疲劳和厌倦感觉。选择商业街厂房另一个原则是，要确定好哪个厂房从外部到内部是最方便的，包括铺面和铺位尽可能选择一层厂房。从第一眼“可视性”角度着手，往往是正确的选择。至于外界因素，主要包括厂房的客流量、交通条件、硬件条件、停车条件等等，对此都要有较为科学的分析和比较。这些与厂房投资的收益率有直接关注。
3、商务区厂房 厂房租赁
　　投资商务区中的厂房一般注意三点，一是此类物业初期投资额较高、压力相对较大。;二是厂房定位是否准确对物业投资潜力有很大的影响;三是商务区中从事现代商贸服务行业的人员较多
　　从城市发展角度看，每个城市的CBD商务区为数不会太多。厂房定位注重高品质和高质量是投资成功的前提，当然未来也就更显示这类物业的稀缺和珍贵。一旦投资和定位成功，未来几年该厂房增值潜力一定很可观。
　　CBD商务区厂房有几个特点，客流消费对象相对稳定，消费能力相对较高。故在具体投资定位上，选择那些酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、大中小高级餐厅等业态较为合适。尤其在新一轮巨大商业地产市场的需求下，上海正在形成一批新的核心CBD商务区，厂房市场将会向更高层次发展。
　　2008年上海甲级办公楼大量进入市场，新的核心CBD商务区有后来居上之发展态势，这就为商务区厂房投资带来新的机会和挑战。譬如，静安区“梅泰恒金三角”地区聚集了上海最高档的办公楼群，与之配套的厂房同时也正在趋向高档化。一大批豪华零售业设施相继在此出现，逐渐形成一个国际性专业服务机构和奢侈品牌的云集之地。另外可以看到，卢湾区淮海路的新天地商务区因“酒吧街”的诞生而日益欣欣向荣;黄浦区人民广场4座甲级办公楼和大型商场的诞生，为区域商业地产市场带来巨大社会和经济效应。如今，上述新型商务区的租金在不断看涨。因此，投资这些优质地段的厂房资产具有高质量、低风险优势。
4、超市厂房 厂房租赁

　　所谓超市厂房就是位于大型超市中的厂房，此类物业是依赖于超市而形成的。

　　超市一般都坐落在社区内外，是居民日常生活用品的集中采购地。大型超市拥有聚集人气的先天优势，物流和人流都较为密集。大型超市里的厂房大多是分割型的，同独立封闭式的厂房相比，投资成本较低，经营比较灵活，当然风险也低一些。投资超市厂房要注重两点，一是厂房的正确定位;二是超市的影响力。专家称受到市场不够景气影响，大量自用买家开始关注高端商务楼市场。2012年四月中旬成都顶级商务楼在政策的支持下，竣工体量下浮20.06%，以现在数据来看,这种下浮趋势将继续。

　　超市的影响力至关重要，直接影响超市厂房的赢利状况。因此，在投资厂房时选择有实力的超市经营商或者已经树立起很好口碑的超市可起到事半功倍的作用。超市定位一般都走大众化和中低端路线，然后再进一步细化自己的方案，尽量做到个性化和特色化。

 有关人士认为那么国际经济环境影响，大量实体资金开始关注顶级写字楼市场。2012年七月初成都天府大道商务楼市场气氛低迷，租金同比下跌一成，通过目前行情得出,这种下跌趋势将在下个季度达到顶峰。 有关人士认为如果土地出让市场影响，大量投资者开始关注高端写字楼市场。2012年五月上旬重庆CBD办公楼在地方政府托市下，租金同比下浮11%，以现在数据剖析,这种下浮形势将在下个季度达到顶峰