厂房投资策略系列之一：厂房投资 数字说话

编者按：“理财”二字是时下日常生活中最为流行的词汇之一烟草包装，对个人来说，每个月拿出一天的时间来思考一下其余29天赚的钱怎么能生出更多的钱，已经成为很多人的生活内容。对于企业来说，虽然用的不是“理财”这个词，而是“资本运作”包装机械，但本质是一样的——以最少的代价，获取最大的收益，是经济学的基本精神。做出一个正确的投资决策，要比苦干10年更有意义和作用。因此，本刊在“投资指南”栏目推出“厂房投资策略系列”金融危机，希望借此为试图制定出更科学客观决策的印刷经理人们提供一些参考。
　　同样对于不动产投资的决策，小企业和大企业的想法和做法会大相径庭。案例一是以一家中型规模的企业为脚本，规模越大，所受的资金的掣肘也就相对小些。

　　案例一
　　某私营印刷企业有对开单张纸印刷机8台，后期设备若干太阳化学，以商业印刷及书刊印刷为主要的业务来源。
　　假定该企业的8台海德堡对开四色印刷机均为全新购买，如业务均处于饱和状态下，每年可实现加工产值6000万元，按毛利率20%算，每年可实现经营收益1200万元（不计算管理成本、资金成本、税金及其他开支）。裁切
　　自建厂房
　　现该企业在某园区通过购买使用权媒体，获得工业用地40亩，每亩48万元（包含部分其他手续的费用）；按照一般园区管理委员会的要求，最少建设厂房及宿舍2万平米，每平米建筑费用为1600元（此为2006年成本估算，2007年原材料价格平均上涨15%）。　　企业自建厂房需要支付两方面费用：土地转让金1920万元（40亩×48万元/亩）、建筑成本3200万元（2万平米×1600元/平米）。
　　第一年印刷适性，该企业先以2台单张纸印刷机做抵押，向融资公司借贷1200万元，年息为12%，还贷期为3年。融资款加当年业务收益可以应付土地转让金的支付。
　　企业还本付息，第二年获得土地证（这是一种相当理想的设想平版印刷，土地证的取得要诸多步骤，周期很长），可向银行申请不动产抵押，获得年息8%的贷款1920万元。
　　为避免资金压力过大，厂房分2年建造。为了筹措建造资金软件，还需要以3台设备做融资1800万元，借贷期为1年，年息12%。
　　第四年厂房完成建筑，并获得了房产证，房屋在不计折旧的情况下进行抵押纸品包装，获得年息8%的贷款3200万元。
　　在厂房建设完成前，企业要租用厂房8000平米和宿舍2000平米，租金分别是每天0.8元/平米和0.6元/平米。则工厂租金每年为277万元，另假设管理成本为260万元。
　　对于这种中档规模的印刷企业，理论上10年内可消除厂房自建的资金紧张问题。第1、3年的亏空数额不大原稿，可以依靠企业原有积累弥补，虽然第5、6、7年看似资金断裂，但此时企业手上还有8台设备和一张即将还完的土地证，完全可以继续通过借贷的方式延续资金流动，本文碍于篇幅的限制其他包装，不再将这些借贷过程展开。另外，由于该企业在做融资的时候，并非将设备完全抵押出去，保留的一部分可以再进行融资进行设备升级。可以说，自建的过程虽然艰苦包装材料，但几年后，可进入长期的稳定发展状态。流程
　　租用厂房
　　现租用某园区厂房8000平米和宿舍2000平米，租金为每天0.8元/平米和0.6元/平米，食堂通过园区物业解决。假设该园区租金每年递增10%。。
综合归纳
　　同比8年下来华光精工，自建厂房可获得较大程度土地增值收益，但这一收益将如何衡量，能否超过或持平租厂房所带来的现金收益？将是一个未知数。
　　工业地产的增值效益并不能与住宅或商业房地产的增值效益同比，工业地产的投资收益率超过了工业生产的收益率是不可能的，因为这将会导致工业生产的全面崩盘。
　　这种无限接近但又决不超越工业生产收益的工业用地增值幅度包装设计，是极为有限的。
　　假设印刷企业的主营业务收益率在30%（高估），减掉税收和一定的管理成本、业务机会成本，北京的大多数印刷企业纯利率在15%左右（高估），如果地产的增值超过这一比例，则印刷企业就没有存在的价值北人集团，把厂房空出来出租或卖掉，均比自用获利更多。而工业地产的增值速度必然超过银行的贷款利率8%，否则，房地产企业则无法存活。假定工业地产每年的增值速度在10%。
　　那么该企业40亩，总计花费1920万元上光，8年后，该地的价值为：1920×(1+10%)8=4116万元。
　　假设厂房折旧期为30年，则厂房折旧后价值为：3200-8×(3200/30)=2347万元。
　　8年比较：自建厂房比租厂房可获得价值6463万元的固定资产；租厂房8年积累4342万元现金。
　　但是，在8年中，更多的现金可以用来扩大生产、更新设备、开发市场数字印刷机，选择机会更多，如租厂房的企业将全部的现金转化为印刷机，8年内可以将生产规模扩大近一倍，利润率提升近一倍，市场话语权大小可想而知。厂商信息
　　而自建厂房的企业看似获得了很大的固定资产其他包装，但这一固定资产却不能对企业的经营带来直接的效益。作为企业自用，不能出租，也不能出售，每年除去折旧还要花钱进行必要的维护。虽然可以进行抵押，获得融资海德堡，但8%的利率将成为企业新的负担。

　　案例二
　　在北京已经有很多城区内的印刷企业完成了从繁华地段走到城市边缘的过程，随着城市的发展，产业结构的优化，剩余企业可选的路也只有早搬还是晚搬，以及怎么搬。
　　某国有企业在北京市三环内30亩土地RIP，1.5万平米厂房。年实现主营业务收益800万元。
　　该企业的土地和厂房为自有，该区域写字楼的租金为每天1.8元/平米，且每年上涨10%。
　　方案一
　　印刷企业搬迁到五环外，租用每天0.8元/平米的新厂房8000平米和0.6元/平米的宿舍2000平米，将三环内的厂房改造版式设计，出租。详见表3。
耗材

　　方案二
　　继续留在城内看似一直盈利，但由于固定资产的不断增值，利润却没有提升，实际上是在赔钱。上海电气

　　方案三
　　与房地产开发公司合作，进行土地置换。
　　假设：城内的土地价格为500万/亩富士星光，郊区的价格为50万一亩。该企业用30亩城内的土地置换了郊区300亩土地。看似很划算，但郊区的用地属性为工业用地，城区的商业及住宅用地的增长率对郊区的工业用地来讲，是无法比拟的。工业用地增长10%左右，商业及住宅用地转让需经过招标进行个性化印刷，上不封顶。2006年北京市商业及住宅用地价格上涨约为30%，三环附近大约为100%。
　　方案四
　　搬迁到郊区，自行开发城内土地。房地产和印刷是两个截然不同的领域，贸然跨越，十分危险。平版印刷